Ter o próprio imóvel, seja uma casa, um terreno, sítio ou fazenda, é um sonho da maioria dos brasileiros. Muitas vezes todo o patrimônio de uma família levantado durante anos e com muitos esforços é investido nesse bem.
Na ânsia de comprar um bom imóvel, algumas famílias acabam colocando a “carroça na frente dos bois” e não tomando as cautelas necessárias para uma negociação segura, tornando do sonho um grande pesadelo.
Nesse sentido, a compra e venda de um imóvel somente é 100% segura quando realizada na forma da lei. Isso é, deve ser lavrada uma escritura pública de compra e venda no cartório tabelião, pagar o imposto cabível, e em seguida levar o documento para registro no cartório de registro de imóveis competente.
Devido à burocracia e aos altos custos envolvidos, muitas vezes esse procedimento se tornar impossível ou inviável de realizar. Nesses casos, a compra apenas com contrato de gaveta se torna uma alternativa muito utilizada.
ATENÇÃO: A negociação por contrato de gaveta NÃO tem o poder de transferir a “PROPRIEDADE” entre comprador e vendedor. Quem compra dessa maneira, adquire apenas a “POSSE” do imóvel.
Há grandes diferenças entre “posse” e “propriedade”, mas, em resumo, para se ter a propriedade, o nome da pessoa precisa estar escrito como “proprietário” na matrícula do imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Já para que tenha a posse, basta que aja como se fosse dona, mesmo sem ter qualquer documento registrado no cartório competente.
Ter apenas a posse de um imóvel significa ter um imóvel irregular. E essa irregularidade traz riscos e desvantagens ao possuidor, o qual somente negocia o imóvel se for por um valor bem abaixo do mercado, muitas vezes chegando a 50% de um bem devidamente regular.
Aliás, a compra de imóveis irregulares no Brasil se tornou uma opção que tem atraído muitos investidores. Os bens são negociados por valores abaixo do mercado, passam por um processo de regularização e logo em seguida são vendidos.
Assim, a compra e venda via contrato de gaveta não é a alternativa mais segura, contudo acontece muito e não se pode fechar os olhos para esse tipo de negociação. Caso opte por realizar dessa maneira, é necessário tomar algumas cautelas para que o comprador não perca seu imóvel e possa regulariza-lo no futuro. Vejamos:
1. Tire uma matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Por meio dela é possível verificar quem é o atual proprietário, os proprietários anteriores, o histórico do imóvel, se foi dado em garantia em algum negócio jurídico, ou ainda se consta alguma outra situação impeditiva de transferência.
Caso o imóvel pertença a algum órgão da administração pública, ou por alguma outra maneira seja um bem público, é impossível regularizar aquela propriedade via usucapião.
De igual maneira, quando o proprietário registrado na matrícula do imóvel ou, caso falecido, algum de seus herdeiros seja mentalmente incapaz, também é impossível realizar a usucapião.
2. Tire certidões negativas em nome do proprietário registral do imóvel
Tirar todas as certidões possíveis a fim de verificar se o proprietário do imóvel e seu cônjuge sofre algum tipo de execução, seja fiscal, administrativa ou judicial. Caso haja algo nesse sentido, há riscos reais de haver uma penhora de bem e o possuidor ficar “a ver navios”.
3. Faça uma pesquisa de campo sobre a idoneidade da negociação
Sabe-se que a compra e venda realizada apenas com contrato de gaveta é uma maneira informal e insegura de adquirir um imóvel. Nada impede que o vendedor, agindo de má-fé, venda o mesmo imóvel para diferentes compradores, ocasionando em vários anos de litígio, perda do patrimônio e, em muitas vezes, colando em risco a vida dos envolvidos e de suas famílias.
Também não é de se desconsiderar que caso esse papel seja extraviado ou destruído, não há nenhum outro documento que comprove a negociação. Isso porque o contrato de gaveta é particular e produz efeitos somente entre as partes.
4. Saiba há quanto tempo possuía o imóvel e junte documentos que comprovem essa posse
A maneira mais comum de regularizar um imóvel é via usucapião. Nada mais é do que a aquisição da propriedade em razão do tempo transcorrido.
O tempo de posse pode variar de 2 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião aplicada ao caso. Existem 36 modalidades e, via de regra, quanto maior o tempo de posse, menor é o número de requisitos exigidos.
Há várias formas de demonstrar o tempo de posse. Fotos, testemunhas, contratos, contas em nome do possuidor, água, luz, internet, no caso de imóveis rurais, CAR, CCIR, ITR, notas de produtor, no caso de imóveis urbanos, IPTU, por exemplo. O Advogado especialista em regularização de imóveis saberá produzir ou eleger os melhores meios de comprovar o tempo de exercício da posse.
5. Contrate um profissional especialista para assessorar e escrever o contrato
O ideal é evitar ao máximo a negociação de um imóvel apenas com o contrato de gaveta, porém, se for a única opção, é altamente recomendável que as partes busquem uma orientação jurídica a fim de minimizar os riscos. O profissional tomará todos os cuidados possíveis a fim de passar a maior segurança possível ao cliente.
Um contrato bem feito por um especialista, acompanhado dos comprovantes de pagamento, previne grandes problemas e garante que a propriedade daquele imóvel poderá ser transmitida ao comprador ou seus herdeiros no futuro.
CONCLUSÃO
Caso não seja possível realizar a compra e venda de um imóvel na forma da lei, o comprador deve tomar o máximo de cautela para fazer o negócio da maneira mais segura possível, preservando seu patrimônio e a paz de todos os envolvidos e suas famílias.
A Nottar & Leichtweis Sociedade de Advogados possui uma equipe especializada que se dedica integralmente na área, prontos para encarar com total segurança e sabedoria qualquer problema que envolva a regularização de um imóvel, seja urbano ou rural, atuando inclusive de forma preventiva. Esses profissionais possuem notório conhecimento para decidir qual é o melhor caminho a se trilhar diante de uma irregularidade, economizando e valorizando o patrimônio de cliente, o qual foi adquirido por anos de esforços.
A equipe é pioneira na área de usucapião extrajudicial, aquele realizado via cartórios. Tal modalidade é um procedimento administrativo que se divide em várias fases, e é instrumento viável em muitas situações, sobretudo por não ser necessário levar o caso à justiça, economizando considerável tempo e dinheiro.
Um dos requisitos para que seja possível a usucapião via cartórios é a ausência de conflitos. Pensando nesse ponto, a equipe dispõe de profissionais especialistas na conciliação, prevenindo e/ou resolvendo eventuais conflitos com os confrontantes ou terceiros, com disposição para se deslocar até o local do imóvel quando necessário.
