Sabe-se que no Brasil a compra e venda de um imóvel apenas por contrato é algo relativamente comum. São vários os motivos que levam algumas famílias a submeterem o seu patrimônio a esse tipo de situação, os mais comuns são a burocracia, os altos custos envolvidos, ou alguma outra situação legal que impossibilite a transferência.
Inicialmente, cumpre esclarecer que a “posse” e a “propriedade” são duas situações distintas. Explicando de uma maneira bem simples, tem a posse aquele que age como se fosse dono de um imóvel, tem a propriedade aquele que realmente é dono.
Segundo o Código Civil, só é proprietário aquele que tem seu nome registrado na matrícula do imóvel. Ou seja, ao negociar um imóvel, o comprador e o vendedor devem ir ao cartório tabelião com o fim de lavrar uma escritura pública de compra e venda, pagando o imposto correspondente e as custas de cartório.
A lavratura da escritura pública, por si só, não transfere a propriedade. Por isso, com a escritura em mãos, o comprador deve leva-la ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação em matrícula. A matrícula nada mais é que um documento em que consta todo o histórico do imóvel, assim como comprova para toda a sociedade quem é o seu proprietário.
Somente aquele que consta como “PROPRIETÁRIO” na matrícula do imóvel consegue transferir a propriedade.
Mas isso não significa que o contrato de compra e venda não tenha utilidade. Sabe-se que, para o direito, ele possui considerável importância, haja vista que formaliza a vontade das partes, bem como institui preço, prazos e forma de pagamento e, acima de tudo, comprova que houve uma negociação.
Por isso, a compra e venda apenas com o contrato se tornou uma alternativa tão popular. Mas, atrelado à comodidade e ao baixo custo, vem uma série de complicações, inseguranças e outras desvantagens trazidas pela situação de irregularidade do imóvel.
A começar pelo valor de mercado do bem. Um imóvel irregular chega a valer 60% do que um imóvel devidamente regular. Isso por conta da insegurança e da fragilidade da negociação apenas com base em um contrato de compra e venda. Esse motivo, por si só, deveria ser suficiente para buscar a regularização.
Outra situação. Caso o contrato seja extraviado ou destruído, não haverá mais nenhum documento que comprove a posse. De igual maneira, nada impede que o vendedor, agindo de má-fé, venda o mesmo imóvel para diferentes compradores, causando grandes transtornos financeiros e judiciais.
Mas e quando, por algum motivo, é impossível registrar o nome do proprietário de fato na Cartório de Registro de Imóveis?
Bom, a legislação traz solução para tanto, a chamada USUCAPIÃO.
No ordenamento jurídico brasileiro, existem 32 espécies de usucapião. Cada modalidade com seus requisitos específicos. Via de regra, quanto maior o prazo de posse mansa e pacífica, menor é o número de requisitos para adquirir a propriedade de um bem por meio de usucapião.
Os prazos variam de 2 a 15 anos, a depender da modalidade aplicada. Tendo em mãos o contrato de compra e venda, o prazo pode ser mais curto, contudo, mesmo se o possuidor não tiver contrato, poderá requerer a usucapião. Basta que tenha ocupado o imóvel pelo prazo legal.
Com o procedimento de usucapião, aquele que ocupou o imóvel consegue ter seu nome transcrito como proprietário na matrícula, mesmo sem o consentimento do proprietário anterior.
Para todos os fins, aquele que adquire o imóvel por meio da usucapião tem como sua propriedade aquele bem, tendo todos os direitos inerentes, podendo usar, gozar, dispor ou reaver. Tal situação promove uma grande valorização do bem, transmite total segurança ao proprietário e seus herdeiros, eventuais compradores e, dentre outras vantagens, permite colocar o bem em garantia de financiamento.
A Nottar & Leichtweis Sociedade de Advogados possui uma equipe especializada que se dedica integralmente na área, prontos para encarar com total segurança e sabedoria qualquer problema que envolva a regularização de um imóvel, seja urbano ou rural. Esses profissionais possuem notório conhecimento para decidir qual é o melhor caminho a se trilhar diante de uma irregularidade, economizando e valorizando o patrimônio de cliente e sua família, o qual foi adquirido por anos de esforços.
A equipe é pioneira na área de usucapião extrajudicial, aquele realizado via cartórios. Tal modalidade é um procedimento administrativo que se divide em várias fases, e é instrumento viável em muitas situações, sobretudo por não ser necessário levar o caso à justiça, economizando considerável tempo e dinheiro.
Um dos requisitos para que seja possível a usucapião via cartórios é a ausência de conflitos. Pensando nesse ponto, a equipe dispõe de profissionais especialistas na conciliação, prevenindo e/ou resolvendo eventuais conflitos com os confrontantes ou terceiros, com disposição para se deslocar até o local do imóvel quando necessário.
